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“法拍房”的常见法律风险及规避

2021.08.19来源：网络中心浏览：

一、什么是法拍房


法拍房就是法院司法拍卖房产的简称，是指被法院查封和处置的房产，其查封原因有很多种，比如经济纠纷、债务纠纷，以及贪污罚没等，这些房产的业主不能自行交易，只能通过法院拍卖的形式进行房产处置，目前法院主要是通过各大网络拍卖平台来展示、处置法拍房。

二、法拍房的处置一般流程

各个法院处置流程会略有不同，一般流程为：法院查封→第三方出具房产评估报告拍卖→交保证金→竞拍→拿成交确认书→交尾款→出司法裁定书→解封→审税→过户→拿产证。

三、法拍房的特点

❖1、“价格诱人”是法拍房的卖点之一。

按拍卖程序来说，“法拍房”一般先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，该评估价一般（也不一定）低于市场行情价；造成这种情况的原因有很多，比如法院评估阶段，债务人不配合评估，评估机构将房屋视为毛坯进行评估。

除了评估价较低外，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价。

《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价，起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。

再者，房产按规定可以多次拍卖，第一次流拍后，会再次降价拍卖，经过几次折扣，价格已经十分美丽了。

这种“超低”价格在现在这样的高房价大环境下，是最大的卖点。

❖2、“不限购”是无购房资格者的福音。

目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“房票”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等；加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难；而“法拍房”，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一。

当然，仍有少部分城市，也限购“法拍房”。

2021年5月开始，在长沙购买法拍房要注意目前有50多个楼盘被限购，注意规避！

四、法拍房存在哪些风险

❖1.原房主的身份风险

法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产，如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵，那还比较省心。

但是，我国目前民间贷款无法通过国家机构查询，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。

一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。

❖2.不能落户的风险

很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。

但是如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。

❖3.无法马上入住风险

如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。

甚至有些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房。

一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦了。

❖4.补缴费用的风险

法拍房需要交纳税费，一般法院会出具相关文件材料，可以办理免交增值税。

如果法院无法出具材料，购房者可能需要承担较高的税费，导致最后成交价高于市场价。
 
五、如何规避法拍房的风险

❖1.初步了解执行拍卖程序

购房者对于法拍房拍卖程序的了解，应当不仅限于拍卖公告、须知和标的物介绍，购房者还可以通过拍卖机构、执行法院、执行信息公开网等方式了解更多的涉诉信息，同时，对于保证金、贷款、交税、过户等程序要有基本的认知。

❖2.了解房屋产权属性，并且实地实地看房

房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证等。

成功竞买后，购房者除了要一次性全额向法院支付房款外，还要缴纳全部税费，房产过户税费分别受到房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和卖方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等影响，因此，请务必提前确认税费金额。

除此之外，被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等，也需购房者一并承担的，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

对于房屋配套品质要求比较高的购买人，请务必实地看房，详细了解竞拍房产情况。

包括但不限于房产地理位置、房屋实际用途、房屋结构及附属设施、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等。

❖3.了解房屋占用情况，明确是否存在腾房难的问题

了解竞拍房产是空置状态还是有人占用，占用人是产权人，还是房屋租赁者，法院会不会帮忙腾房，如果有租约，租约什么时候到期？如果有租约的话，房子过户后租约仍要继续履行。

至竞拍之前，注意所拍卖房屋产权是否有问题，是否存在产权不清、产权共有情况以及是否存在租赁关系，这些情况都会关系到房子的交付。

❖4.了解拍卖原因，确保能够安宁居住 

被拍卖的房屋，大多是因为债务人无法履行到期债务，导致被债权人起诉、查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，很多一部分是由于投资失败，资金链断链或者沾染高利贷跑路的，如果是普通做买卖失败，人品尚可还行，如果遇到无理房主，或者原房主的债权人是无理债主，可能会来闹事、找麻烦，就会后患无穷。另外，购房人可通过当地的新闻报道，或者向房屋物业或者周围邻居打听，房屋是否为凶宅。以确保安心入住，以免造成不必要的麻烦。

❖5.向拍卖法院了解，该房屋能否贷款 

大部分“法拍房”是要求全款支付的，近年来逐渐推出了部分“法拍房”可以按揭贷款，即便如此，一些还未取得房产证、房龄过老、居住人不配合或有恶性租赁的这几种情况是可能导致无法贷款。

因此，竞拍者务必根据自己的经济能力，了解尾款支付的时间和方式，确保自己可以完成尾款支付。一般情况下拍的房产后的7到15个工作日是需要一次性支付的。

❖6.了解房屋是否可以顺利落户

法院对房屋进行拍卖，主要是为了偿还申请人的债权，而户口的问题法院是不处理的，户口过户按照当地的公安户口登记流程办理。目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即便你过户了不动产证，却不能拥有房产所在地的户籍。

所以买房为孩子上学，迫切需要落户的人，特别需要关注竞拍的房子是否有住户户口的问题，否则花费了时间，又没有落户，就可惜了。

❖7.切勿被诱人的价格外衣冲昏了头脑

既然是拍卖，肯定是多人竞拍，价高者得。参与竞拍前，最好自己设定一个可接受的上限价格。

因为你的竞争者，除了是真正的买房人之外，还有可能就是原房主的利害关系人，他竞价的目的可不是为了购买，而是为了哄抬价格。所以当价格超过一定价格以后，应当谨慎出价，及时退出。


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以上就是在参与法拍房的过程中我们经常会感到疑惑的问题答疑了，但实际上其中还会有其他问题，对于本文中没有提到的相关问题，欢迎各位小伙伴在公众号的关注页面对我们提出疑问，谨石资产将以最严谨的态度和最专业的角度解答您的疑惑。


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