法拍房有租约住不进去？三步教你鉴别！
2021.05.25来源：网络中心浏览：
随着法拍市场的火爆，越来越多的人开始接触到法拍房。法拍房是法院拍卖房产的简称，是指被法院强制执行拍卖的房屋。这是为数不多可突破房票限制的渠道之一，目前除少数城市以外，大部分城市的法拍房都不限购。
但是，由于“买卖不破租赁”，即租赁合同不会随房屋产权人的变更而失效。因此，带租赁的法拍房被拍卖之后，租赁合同依然是有效的。有不少竞拍人在拍之前没有仔细调查清楚，结果就踩了坑，房子是买下了却住不进去。
根据我们辅拍的经验发现，这四种情况会导致我们拍中了房子却不能住进去。
01
真实租赁关系
房子在法院拍卖之前就被租了出去，房主和租客签订了租赁合同，是合法有效的，一些有租赁的房产会在交易中心备案。
这一类带租赁合同的房子，买受人即使拍下了房子，也无权要求租客搬离，并且租客还可作为优先购买权人参与竞拍。
02
长期抵债租赁
一般超过10年租期，即为长期租赁。
通常是房主有欠款单无力偿还，又不想将房屋抵押或出售，只能和债权方签订长期租赁合同，拿房屋使用权做抵债。
像这类情况，一般债权方的目的是拿到欠款，而不是居住，所以在拍之前要调查房屋的价值，如果可以的话，和房屋债权方沟通，避免坐地起价。
03
无效租赁
房主不想房子被拍卖，私自和案外人员签订合同，但一般这类租赁合同是没有备案的，有些甚至是口头约定，没有真实缴纳租金。
这类租约属于无效租赁，无实质租赁关系，房屋依然可以拍卖，前提是竞拍人能够找到证据，可以先法院申请租赁合同无效。
04
公告无租约，调查却有
拍卖公告中写明房屋无租赁，但实际调查中却发现房子有出租，原因是房子在拍卖前被亲戚朋友私自出租，房主不知情，法院也不能及时知道。
这类情况处理起来就会很麻烦，可能会涉及多方的利益关系，即使处理好了，也会花费更高的成本。
05
如何排除租赁风险？
1. 实地调查
竞拍人在开拍之前，需要去做实地调查，了解房屋是否有人居住，也可以去附近的房产中介询问。
绝大多数的问题，通过实地下户就能解决。
2. 租客身份
对于公告中写明 房屋存在租赁的，在参拍之前一定要查明租客身份，是债权方、租客还是其他人员，知道了租约情况，就能对症下药。
3. 房屋价值
实地考察+中介询问，可以初步了解房屋的实际价值，再来考虑租约成本，如果解决租约成本过高，一般是不参与拍卖，除非是竞拍人资金充足，不考虑其他房子。
这类带租约的房子一般竞拍人较少，捡漏的机会也更大，但前提是需要对房子做更详细的调查，不然漏没捡成，反倒掉坑。