贝壳研究院18日发布了《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》，榜单中给出一组直观的数据来盘点2020不同城市二手房市场表现。其中，在房价跌幅榜单中，廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位，北京也上榜。
虽然目前分析二手房平台的数据，都是以挂牌价格数据为主，不能完全客观的、真实有效的反映当前房价涨跌。但是探访青岛二手房市场，我们不难发现，由于上半年市场升温中大量需求得以集中释放，下半年青岛二手房市场预计略显疲乏，市场确实存在不同程度的降温。但目前不同区域、不同类型的房子有明显区别，青岛主城和近远郊二手房温差，在进一步扩大。青岛之所以能在房价跌幅名单中居于第二的位置，主要是郊区二手房市场降温幅度十分明显，而市内几区的二手房市场虽然降温，但幅度比郊区要小，区域分化趋势加剧。
一直以来房产投资受市场波动因素较大，怎样去泡沫化，以相对稳定的价格投资也是很多人在考虑的问题，于是，越来越多的人把投资的目光放到了“法拍房”的上面，毕竟价格低过二手房，运气好的话以比较低的价格买到了靠谱的法拍房，升值空间大，这简直是人生赢家啊有没有！法拍房市场随着大众的认可也正逐步形成规模化，其可贷款，政策宽松的优点也愈发凸显，让法拍房成为投资房地产的热门选择。但是，机遇存在的同时，法拍房的风险也是看得见的。
2021年马上要来了，这个时候，我想大家最关心的就是房产买卖如何操作，未来该如何买房投资？那么，今天我们想结合一些实际案例，来和大家深度探讨下那些比买二手房价格还要低的房——法拍房。
有分析人士表示，“法拍房市场规模快速崛起或得益于两方面因素：一是最高人民法院以文件形式规范了网络司法拍卖；二是金融监管收紧，使得银行所持有的违约债务抵押物通过司法拍卖渠道快速进入了市场流通。”此外，线上平台折扣力度大、部分城市法拍房不限购也是推动市场发展的两大因素。部分热门城市未将法拍房作为限购房对象，也因此给了不少人“捡漏”的机会。据央视新闻之前报道，得益于上海不限购因素，今年1月至8月上海法拍房成交936套左右，每套房源会有9个人参与竞拍，且基本上有85％的房源，都会在一拍当中被客户拍中。截至2020年，最高人民法院正式公布了七家纳入名单库的网络司法拍卖平台。包括淘宝司法拍卖、 京东司法拍卖、人民法院资产诉讼网、上海公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所。线上拍卖在很大程度上方便竞买者了解房源信息，同时提高了竞拍的公开性和透明度，增强了法拍房的实操性。除了购买途径，我们再来了解一下规则：拍卖平台上的拍品是通过购买者按规则自由出价的方式，从而实现将商品最优匹配销售给价值利用最佳者。那么，起拍价格是如何得来、由谁规定的呢？由于拍卖平台中司法拍卖项目是涉诉财产，因而这类财产的价格都是由人民法院指定的具有资质的评估公司给以定价。评估价常常就被定为起拍价。
- 竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。
- 竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵价款，其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。
- 拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等情况进行严格约定或者按照法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。
- 拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内，向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料，对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。
- 拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将剩余拍卖价款全部汇入指定的账户。
- 支付拍卖机构佣金。佣金包括了工作人员前期调查、寻求客户、组织拍卖等发生的实际费用，拍卖机构不再另行收取其他费用。
- 买受人全额交付价款后，业务部门应在十个工作日内制作出裁定书，送达买受人，并在裁定书送达后十五个工作日内办理拍卖财产的交割手续。
至此，一套拍卖的流程就算完成了。归纳起来，主要流程就是：获知拍卖信息→拍卖登记→交纳保证金→取得竞拍人资格→参加拍卖→成交→支付房款→办理产权证→交房。有媒体统计，2017年至2020年上半年，全国法拍房挂牌数量翻了128倍。
以北京市场为例，国内法拍房线上数据共享平台发布的北京市法拍行情数据显示，11月30日-12月6日，北京法拍房市场单周共计挂牌房源174套（撤拍51套），总市值为31.71亿元。成交法拍房84套，较前一周上涨61.54％；成交总价14.3亿元，较前一周增长348.28％，创8月以来单周成交最高纪录。数据显示，今年前11个月，北京有4909套法拍房进入市场，较往年年均500套左右的数量实现倍数式增长；成交总价218.99亿元，平均折扣7.9折。高级数据分析师分析，“随着国内经济不断发展，不良资产行业正迎风而起。今年预计银行业要处置3.4万亿元不良贷款，法拍房作为不良资产的一种形式，也在顺势崛起。”首先，法拍房具有明显的价格优势。法拍房一拍起拍价不低于评估价的7折，二拍起拍价不低于一拍起拍价的8折，最低可打市场价的5.6折！根据司法拍卖平台的数据显示，2019年10月全国的法拍房成交价平均能达到7.6折，也就是说法拍房的最终成交价比评估价低24%。
很多人会有疑问“为什么法拍房可以有这么低的价格？是不是这里面有什么风险啊。”在这要给大家解释一个认知误区：法拍房确实有风险，但这不是成交价低的根本原因。在一套普通房子成为“法拍房”的时候，有2个角色我们需要了解一下：
债权人：这个角色是在法律上具有向“债务人”要求清偿债务的人，但这个人也有可能是从原债权人处受让债权的新债权人。
比如老王欠了银行100万，还不起了，银行就是债权人。银行有权利去管老王要钱，但银行觉得管老王要钱是一个费时费力的事情，银行把要钱的权利一口价80万转让给老刘，老刘相当于花了80万买了向老王讨债100万的权利，这个时候老刘成为了债权人，而不是银行了。接下来，老刘通过跟法院配合一起让老王还钱，但是老王确实没有钱，最后通过把债务人老王的房子拍卖掉的钱用来还债权人老刘。但法院不会以120万的起拍价上拍，如果以这么高的起拍价上拍，那么大家竞买的欲望就不会很强，导致最终没有竞买，那么债权人的债权就不能实现。债权人老刘最理想的是让价值120万元的房子打7折，以84万元起拍，最终成交价超过100万债权人就已经收益最大化了。由于债权人的利益诉求，我们可以看到所有竞拍的房源都是以低于市场价很多的价格起拍，这个差值就给最终的成交价留足了空间，所以这就是很多法拍房的成交价依然低于市场价的原因。再者，其实在前文中我们有提到过：大部分城市（除北广深外地区）不受限购约束。当下严厉的限购政策使许多手握资金的购房者难以入场。目前，一线城市北上广深和热点二三线城市都执行了比较严厉的限购政策，本地人限套数，外地人既限套数又要求社保。
比如北上广深本地居民单身限购1套，家庭限购2套，外地人需连续缴纳5年社保才能购买1套。天津、杭州、郑州、厦门、南京、武汉、合肥等热点二线城市也规定本市限购2套，外地人需连续缴纳1-3年不等的社保并限购1套。严厉的限购政策不仅抑制了投资需求，也在很大程度上限制了部分刚需和改善性需求。在法拍房市场，为了快速有效的处置法院查封的财产并有效变现，绝大部分城市法拍房不受限购政策的约束。不限购可以理解为不限制购买对象(包括自然人、法人、其它机关或社会组织）。目前只有北京、深圳、广州的法拍房市场需按照当地限购政策执行。如果竞买标的需要满足限购要求，一般在房屋竞买公告中会有明确规定。所谓法拍房，就是指遭法院强制执行拍卖的房屋。即当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得金额偿还债权。与二手房相比，法拍房还存在着房屋产权、取得方式、土地性质、占用情况等房屋信息不透明的特殊性；总体来说，法拍房交易中还是存在值得警惕的投资风险。如丽水市早前拍卖的一套房源，仅已知瑕疵包含物业服务费、公共能耗费等欠缴费用3.5万元。此外，据早前的报道，浙江省一不动产估值29.736万元，1元起拍。标的所有人由于涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪，导致该不动产被法院强制执行。标的物涉及违法、违章部分，其土地性质为国有划拨，拍卖成交后还需缴纳土地出让金，费用要由买受人先行垫付，法院则明确表示不承担该标的瑕疵保证。除上述问题外，比如恶性租赁或原业主霸占房屋，都将导致买受人面临虽办理了过户手续却无法入住的局面。如媒体报道的武汉某业主400多万拍得两套法拍房，但半年后房子仍未交付无法入住。后法院执行局人员前往执法，敦促被执行人将法拍房剩余物品清空，买受人才得以装修入住。律师行业相关人士表示，“建议业主拍卖前到当地派出所核实拍卖房源是否有户口挂靠，特别是学区类房源。为保险起见，参拍人参与前可以通过裁判文书网查看原房主是否有相关执行信息或纠纷问题。”相信各位朋友看完这篇文章，对购买法拍房都有了大概的了解。其实购买法拍房并非那么复杂，把控好风险，选择好专业的机构在做足尽调的情况下，就有机会斩获心仪的房源哦。免责声明：所载内容来源互联网，微信公众号等公开渠道，我们对文中观点保持中立，仅供参考，交流之目的，转载的稿件版权归原作者和机构所有，二次转载请联系原作者。如有侵权，请后台联系我们进行删除。
