“二手房”购买

      “二手房”也称存量房，存量房买卖一般是指办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋再次买卖。购买存量住房需要注意哪些问题、如何签订合同、如何保障自身权益？我们将详细解读。

       1.购买“二手房”时，需要核实房屋的哪些信息？对意向房源要重点检查核对哪些事项？

       买房时需核实的房屋信息包括房屋的实物状况、区位状况和权益状况，了解其是否与卖房人或房地产经纪机构提供的信息一致。实物状况包括房屋的面积、户型、楼层、朝向、建成年代、装修、电梯、水电气暖等情况；区位状况包括房屋的位置、周边的交通、学校、医院等情况；权益状况包括房屋及土地所有权性质、出租、抵押（在办理过户之前，需要先行解除抵押）、共有等情况，特别需要注意检查房屋本身是否存在质量问题。

       在正式交易前，买房人要注意重点检查核对以下事项：一是注意查看意向房源的权属证书、卖房人的身份证明，认真核对卖房人是否与不动产权证书（房屋所有权证）上记载的所有权人一致，如意向房源为共有财产，还要取得其他共有人的书面同意。二是了解意向房源是否属于保障房、小产权房等国家限制或禁止交易的房屋，是否存在查封、异议登记等限制交易的情况，如存在则不能购买。三是查询意向房源是否具备上市交易条件，是否取得原产权单位或住房城乡建设（房产）主管部门同意上市的意见等。四是了解意向房源是否存在欠缴物业费、水电气暖等费用，是否存在贷款尚未结清等情况。五是需要了解买房过程中需要缴纳的税费以及由谁负担等。

       2.签订“二手房”买卖合同应注意哪些问题？为了避税，签订阴阳合同有风险吗？

       签订“二手房”买卖合同主要应注意问题有：（1）使用国家或省、市住房城乡建设主管部门、行业组织公布的房屋买卖合同示范文本。（2）查询房屋的权属状况，了解房屋有无查封、抵押、租赁或是否存在其他共有人的情况。共同共有的住房，如夫妻共同共有的，转让必须征得全部共有人的书面同意。（3）了解房屋价款、税费支付方式、住房使用相关费用是否结清等。（4）明确付款方式。对于首付金额、支付时间、付款条件例如先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款、余款支付时间等关键事项必须在合同中明确约定。（5）明确交房时间、交房条件。买卖合同中应明确约定交房时间、交房条件。（6）权利瑕疵担保条款。出卖人担保其交付的房屋在房屋的权利上不存在未告知的瑕疵，最大程度维护自身权利。（7）约定违约责任。应明确的违约责任主要有：“二手房”存在瑕疵或不符合上市条件的责任；逾期交房的责任；贷款购房情形下，逾期不配合办理或不办理贷款面签手续的责任；逾期过户或办理户口转出手续的责任等。

       为了避税，签订阴阳合同的行为存在巨大的交易风险，主要有：一是买房人可能得不到房。民法典规定：违背公序良俗的民事法律行为无效。签订阴阳合同，损害国家、集体利益，以合法形式掩盖非法目的，法院可以将阴阳合同判定为无效合同。二是极易产生交易纠纷。“阴阳合同”中约定的房价大多低于实际成交价格，一旦市场波动卖房人反悔，宁愿承担违约责任也不继续交易，买房人将陷入被动。三是情节严重的，将构成犯罪行为。在我国，订立“阴阳合同”是一种逃税的违法行为，税务机关一旦发现，可根据税收征收管理法对双方偷逃税款的行为予以行政处罚，情节严重的可能触犯刑法。

       3.“定金”与“订金”一样吗？

       定金与订金不一样，且差别非常大。“定金”是履行合同的保障金。根据民法典的规定，“定金”是在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为履约担保，其数额不得超过主合同标的额的20%。给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，要双倍返还定金。就住房买卖而言，“定金”是买房人在签订房屋买卖合同前，按照不超过房价总金额的20%支付给卖房人的保证金。例如一套住房售价为 300万元，买房人支付的定金应不超过 60 万元。如果买房人不履行约定的买房义务，则卖房人不予返还买房人支付的定金；如果卖房人不履行约定的卖房义务，则卖房人需双倍返还买房人支付的定金，收取了 60万元定金，需返还买房人 120万元。而“订金”则不同，虽与“定金”仅一字之差且读音相同,却有天壤之别。“订金”目前我国法律并没有明确规定，通常视为“预付款”，它不具备定金的担保性质。买房人在签订相关协议或者领取收款收据时，要注意查看是“定金”还是“订金”。

       4.除商品房外，可上市交易的住房还有哪些？与商品房相比有什么不同？“小产权房”或无证房、被法院查封等类型的住房可以购买吗？

       除商品房外，可上市交易的住房类型主要还有达到上市条件的已购公有住房、经济适用住房、限价商品房等。与一般商品住房相比，这类住房主要是为了解决单位职工、低收入或者中低收入人群的住房问题，在土地、税收、金融等方面会享受一定的政策优惠，这类住房上市时需要满足一定条件，且需补交一定比例的土地出让金。

      “小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，无法取得不动产登记部门颁发的不动产权证书（房屋所有权证）。被法院查封的住房，是指法院为保障将来的生效判决能够得到执行，对当事人的住房或者争议的住房，采取限制当事人处分的强制措施。根据法律规定，未取得不动产权证书（房屋所有权证）、被司法机关和行政机关依法裁定或查封、权属有争议房屋，均不得转让。即使转让了，购房合同也无法进行备案，房屋也无法过户。甚至会遭遇“一房多卖”、业主反悔等重大风险。因此，买房人应抵制非法交易房屋的低价诱惑，不能存在侥幸心理，而购买法律禁止转让的房屋。

房地产经纪机构选择

       1.租购住房如何选择正规的房地产经纪机构和靠谱的房地产经纪人员？

       依法规范提供服务的房地产经纪机构都是领取了营业执照、办理了机构备案，依法接受监管的机构，其信息可在市场监督管理部门、住房城乡建设主管部门查询到。正规的房地产经纪机构经营比较规范，根据法律法规规定，经纪机构应在经营场所醒目位置公示服务内容、服务流程和收费标准，并具备一定数量的专业从业人员，还要注意查看选择的机构是否被列入经营异常名录、是否属于严重违法失信企业名单等。选好房地产经纪机构后，应从该房地产经纪机构中选一个靠谱的经纪人员为自己服务。房地产经纪人员是否靠谱，一般可以通过职业资格（如是否取得全国房地产经纪人或协理职业资格证书）、入职年限、学历，以及服务对象的评价等因素来综合判断

       2.房地产经纪人员提供服务的交易中，通常签订哪些合同？是否可以拒绝签订房地产经纪服务合同？

       房地产经纪人员提供服务的交易中，买房人通常需要签订合同有：与房地产经纪机构之间签订房地产经纪服务合同；与交易另一方签订房地产交易合同，如存量房买卖合同、住房租赁合同等，或与交易另一方、房地产经纪机构三方之间签订交易中介合同，如房地产买卖中介合同等；贷款购房的，还有买方与银行之间签订借款合同。签订房地产经纪服务合同，对房地产经纪机构、买卖委托人之间的权利义务进行明确，有效避免服务内容不明确、服务乱收费等问题引发的纠纷。因此，为更好维护权益，委托房地产经纪机构提供服务时，应当签订房地产经纪服务合同。

       3. 因购买住房签订房地产经纪服务合同的，签订服务合同时需要注意哪些事项？

       因购买住房，签订房地产经纪服务合同的，要注意以下事项：一是要求房地产经纪机构出示营业执照和备案证明；二是了解房地产经纪服务流程，服务收费标准、支付方式、支付时点以及房地产经纪机构是否同时为“二手房”买卖双方提供经纪服务。三是明确房地产经纪机构的服务内容，如要求房地产经纪机构和经纪人员告知“二手房”买卖的一般程序及可能存在的风险，“二手房”买卖涉及的税费等咨询服务等。四是逐条仔细阅读合同内容，有疑问的内容，要求房地产经纪人员进行解释；不予认可的内容，可提出修改意见进行协商。

       4.房地产经纪服务的内容有哪些？

       房地产经纪服务分为基础房地产经纪服务和代办服务。基础房地产经纪服务内容一般包括提供交易信息；提供交易流程、交易风险和交易政策咨询；实地查看和权属调查；发布信息及进行广告宣传；协助议价、交易撮合、代拟房屋交易合同；协助交验房屋等。代办服务房地产经纪服务包括代办抵押贷款、代办税费缴纳、代办不动产登记等。

       5.中介费收取国家有标准规定吗？可以打折吗？

       中介费是房地产经纪机构向委托人（如买房人、卖房人；承租人、出租人）收取的佣金。除佣金外，如买卖、租赁当事人委托房地产经纪机构代办不动产登记等事项的，需要支付代办服务费。房地产经纪机构，也有将代办费纳入佣金，不再单独收取代办费的。因此，在房地产经纪服务合同中需要明确中介费具体包含哪些服务，是否包括代办事项，如包括代办事项，应明确代办事项的名称和内容。中介费收取目前实行市场调节价，具体收费由房地产经纪机构与委托人协商确定。同时，房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置标明服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。部分房地产经纪机构会在公示的服务收费标准基础上，给予委托人不同程度的打折优惠。

       6.支付佣金后房地产经纪人员不积极提供服务怎么办？

       支付佣金后，如遇到房地产经纪人员不提供经纪服务的情况，可以与房地产经纪机构进行沟通，要求其更换房地产经纪服务人员；如合同对经纪服务内容有明确约定，可以根据合同约定督促房地产经纪机构提供经纪服务，必要时还可诉诸法律途径解决。为避免佣金支付后，房地产经纪人员怠于提供服务的情况发生，建议采取分段支付佣金的方式，并在房地产经纪服务合同中明确应当提供的经纪服务内容和服务标准。

       7.签订“二手房”买卖房地产经纪服务合同后，是否可以跳单，绕开房地产经纪机构直接交易？直接交易有哪些风险？

       不可以。通过房地产经纪机构介绍房源、客户后，绕过房地产经纪机构直接交易既违反诚实信用原则，也违反了民法典的有关规定，并仍需向房地产经纪人员支付报酬。直接交易风险主要有:一是对交易双方而言费时费力，且易产生纠纷。住房交易涉及房源寻找、价格谈判、合同签订、抵押贷款、代办不动产登记、住房交割等多个流程，涉及多个部门，需提交不同材料，程序复杂，需要花大量时间了解有关政策，且掌握的信息还不一定准确。二是交易资金安全性无法保证。对于买房人而言，无法查询到住房真实产权信息，如是否被查封、是否为小产权房、出售人是否为该住房所有权人等，可能会出现购买的住房不合法或者出售人为虚假出售情形，导致住房无法过户。如卖房人为虚假出售，还面临既拿不到房又追不回钱的双重损失。三是直接交易对于卖房人而言，也有风险。卖房人难以掌握买房人是否具有购房资格，有可能进行无效谈判。如买房人拟通过虚假购买，利用签订的住房买卖合同出售卖房人的住房来骗取钱款，卖房人可能面临既拿不到钱款，又面临需要处理有关纠纷。因此，在“二手房”交易过程中，为避免交易风险，建议还是要挑选、委托实力强、信誉高、操作规范的房地产经纪机构撮合交易、代办相关手续。