《上海市不动产登记若干规定》已由上海市第十五届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2020年11月27日通过，2021年3月1日起实施，同时2008年版《上海市房地产登记条例》自2021年3月1日起废止。
开始执行的这一新规，落实《民法典》要求，首次将“居住权”纳入不动产登记范围，明确了设立、注销居住权的程序和收件要求。
新规完善了不动产统一登记制度。与2008年版《上海市房地产登记条例》相比，规定范围从原来的“房地产”扩展为了“不动产”，针对集体土地所有权、房屋等建筑物构筑物所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、居住权、地役权、抵押权都明确了登记规则。
按照上海服务改革创新、优化营商环境的需求部署，新规首次提出，不动产登记要“一窗收件”，在受理登记时实现交易、纳税、登记的一体化。同时要压缩办理时限，对于不同的登记类型分别提出了当场、1个工作日、5个工作日等具体的办结要求。
新规对宅基地使用权及房屋所有权登记、新建商品房和保障性住房所有权首次登记、因继承或受遗赠不动产的转移登记等特殊情形等都作了细化规定，突出上海地方特色，为操作实践提供了支撑。
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那么，我们如何正确解读"居住权"呢？
民法典第366条，这样定义：居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。也就是说，居住权是一种权利，是一种在与房屋所有人约定之后，拥有的对于房屋的居住权。
据新规，居住权的获得，应有房主以书面形式订立合同，同时向登记机关进行登记设立。居住权的期限，可以自行设立，可以5年、10年或20年，甚至可以终生。如果是终生有效，那么居住人不到去世，居住权就不会消失。这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。这就类似80年代的公房，产权是国家及企事业单位，但居住权属于居民。产权人与居住人双方约定，在一定时间内，由居住人享有居住的权利。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即便如此，房子只要设立了居住权，即便没有房产证，也可以长时间甚至终身居住。新业主即便后面获得房屋产权，也不能改变"居住权"已经存在的事实，没有权利赶走居住权人。需要注意的是，长期居住不等于获得"居住权"，房屋所有人只要没有设立"居住权"，居住权就不成立。比如前阵子网曝深圳一房子被陌生人撬门居住了28年，这是没有经过业主授权允许，居住再久也不能获得居住权。02
房屋的本质就是为人们提供一个长期稳定的居住场所，在仅有所有权而没有居住权的时代，为了实现这个住房梦，唯一的办法就是通过买房子、取得产权证来获得。但是，有了"居住权"以后，这种情况将会出现变化，对于社会中经济能力不够而无力买房的群体来说，将可以通过"居住权"实现自己的住房梦了。
比如说以房养老、公租廉租房、婚姻财产约定，房产继承纠纷等。从目前来看，对下面三类人群会产生深远影响。首先是租房的人。这一类的人主要有住公租房、廉租房以及单位福利房的人，以前他们只是存在租赁关系，有了居住权以后，他们的基本权益将会进一步得到保障。尤其对于那些低收入人群来说，如果能够实现长久甚至终身的居住权益，就不会迫于无奈而举债买房，一家人生活压力徒增，一旦有什么问题，也可以得到相关赔偿或合理安置。其次是以房养老一族。随着老龄化社会的到来，养老问题成为一个突出的社会问题，前几年推出的"以房养老"由于存在漏洞，被一些不法分子利用，导致一些老人房子被骗，最后不仅无法养老，还丢掉了房子，成为居无定所之人。有了"居住权"，将一定程度杜绝骗子，让老年人更加放心，从而通过以房养老来提高生活质量。根据相关统计，以房养老的方式多达30种，比如倒按揭，售房养老，投房养老，合资购房等，总体分为金融模式，换房模式，托付模式和集中模式4种类型，近年来上当最多的当数金融模式的以房养老，如果有了"居住权"的保障，房子拿去售卖或者投资，产生收益可以提高老年人的生活质量，同时无论出现何种问题，至少能够保障"终身居住"的权益。再次，就是婚姻家庭中的财产问题。一是婚前房产为一方所有，结婚时要不要加对方的名字，常常会激发很多家庭矛盾，有了居住权，就提供了一个新的解决方法；其二是离婚场景上的应用。现在社会上离婚率居高不下，很多人因为离婚导致居无定所，居住权在这一块上也提供了新的选择。03
居住权设立后，是否需要去相关部门备案？
图片来源：中国人大网
需要备案，同时，在居住权期限届满或者居住权人死亡后，还应当及时办理注销登记。各地区备案地点以及所需要的资料都会略有差异，需要等待相关部门的官方消息。同时，值得注意的是，居住权备案后，备案信息属于公民隐私，将不会被公开，只有房主，也就是产权人才能持身份证件去调取信息。这意味着，在二手房交易的过程中，购房者、房屋中介均没有权利调取备案信息，只能要求房主提供居住权备案信息。如果房主拒绝提供，或隐瞒居住权备案信息，造成纠纷时，律师可以凭借法院的调令调取这个备案信息。当然，隐瞒居住权进行交易、租赁的房主，也将被追究法律责任。即便是这样，购买二手房的时候，还是要擦亮双眼，一旦碰到尚未解除居住权的房子，将会面临一个漫长的法律程序，费时又费力。04
然而，居住权的出现，购买二手房就要更加小心谨慎了。居住权虽然不能阻止房东出售、抵押房屋，但设置了居住权的房屋等于流通价值为0，没有人会接受抵押和出售。设立了居住权登记的房屋可以办理交易过户，但已经设立的居住权不可被打破。虽然居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售、抵押，但如果该房屋设立有居住权，即使房屋所有权人转让房屋，享有居住权的一方依然能根据合同，在约定期限内继续居住。也就是说，如果在实际房屋交易中，可能会遇到新的房屋产权人与原有已经设定了居住权人的矛盾，那新的房屋产权人和原有已经设定了居住权人的权利优先保护谁呢？
根据过往经验和判例，如果办理登记的优先保护办理登记的，如果没有办理登记，谁先住进去保护谁，这种情况倾向于保护办理了登记事务的居住权人的利益。如果买受人在购房前没有了解清楚房屋居住权的设立情况，导致购房后无法入住的情况，可以向有关部门和经纪公司追责，也应该对于自己的疏忽承担一定的责任。如果在房屋出租的时候，出租人隐瞒设立的居住权，承租人和经纪人在没有察觉的情况下签署了租赁合同，就发生了承租权和居住权的冲突，从法律规定来讲，租赁权是合同债权，居住权是一个用益物权，物权高于债权，如果承租权和居住权发生冲突时应当优先保护居住权。
所以，对于打算购买二手房的朋友来说，这一点需要特别注意。以后购买二手房，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权，避免买了房却住不进去的尴尬。最后，《上海市不动产登记若干规定》于2021年3月1日起正式实施，记者专门致电上海市住房和城乡建设管理委员会，根据工作人员表示关于“居住权”在哪里登记，具体怎么办理，是否还能抵押，有待具体细则出台。
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